Logement indigne

Loi du 31 mai 1990 : « Constituent un habitat indigne les locaux ou les installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes, pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ».

Le terme « habitat indigne » désigne les formes d’habitat qui portent atteinte à la dignité humaine :

  • logements indécents,
  • logements, immeubles et locaux insalubres,
  • locaux où les revêtements contiennent du plomb accessible (saturnisme),
  • immeubles menaçant ruine,
  • hôtels meublés dangereux et habitat précaire.

Il existe plusieurs réglementations complexes et évolutives qui peuvent se cumuler.

Les autorités administratives ont l’obligation d’intervenir pour faire cesser les situations d’habitat indigne dont elles ont connaissance.

La procédure à mettre en œuvre et l’autorité compétente dépendent de la nature des désordres affectant le logement.

Démarche préalable

Avant de démarrer toute procédure, dans le cadre des rapports locatifs, le locataire doit informer son propriétaire des désagréments rencontrés dans son logement.

Ainsi le locataire a-t-il tout intérêt à entreprendre toutes démarches amiables à l’égard du propriétaire : information orale puis par lettre simple.

A défaut de toute réponse ou en cas d’urgence, le locataire devra adresser une lettre recommandée avec accusé de réception mentionnant des délais de réponse évalués en fonction du risque (voir modèle en annexe).

Il faut attirer l’attention du locataire sur la nécessité de conserver une copie de ce courrier ainsi que les justificatifs d’envoi et de réception.

Les procédures

Le maire et le préfet ont à leur service une « police spéciale » permettant de traiter l’habitat indigne en prescrivant par arrêté des obligations de travaux, et/ou d’hébergement, ou de relogement aux propriétaires ou responsables de situations d’habitat indigne. Ces injonctions sont assorties d’un délai d’exécution et de la faculté, en cas de non-exécution par les responsables, de prévoir une astreinte.

  • Non décence :

Qu’il soit loué vide ou meublé, le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent. Cette obligation concerne la résidence principale du locataire.

Pour qu’un logement soit décent il doit satisfaire à toutes les caractéristiques énumérées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Un logement est décent si la sécurité des locataires est assurée, la santé des locataires est préservée, les équipements essentiels sont fournis (coin cuisine avec évier, eau chaude et froide, installation permettant un chauffage normal…), il est protégé contre les infiltrations d’air parasites et permet une aération suffisante, il est exempt de nuisibles ou parasites.

Les litiges doivent être réglés entre le bailleur et le locataire. À défaut d’accord amiable, les parties peuvent aussi saisir la Commission départementale de conciliation. La Caisse d’allocations familiales (Caf) ou la Mutualité sociale agricole (MSA) doit être informée de ces situations. Elle peut conserver le montant de l’Allocation de logement (AL) pendant un délai de 18 mois.

  • Non-conformité au Règlement sanitaire Départemental :

Chaque département possède, en application du Code de la Santé Publique, un Règlement Sanitaire Départemental (RSD) qui comprend notamment une partie relative aux « locaux d’habitation et assimilés »

Le logement doit respecter les prescriptions du RSD. Elles sont très proches de celles relatives à la décence et concernent tous les locaux à usage d’habitation.

Le maire est chargé de l’application du RSD sur le territoire de sa commune. Ces infractions sont constatées dans un procès-verbal. Le maire peut faire une injonction ou prendre un arrêté de mise en demeure. En cas d’inexécution des travaux, il peut dresser une contravention de 3ème classe (amende de 450 €).

  • Locaux impropres à l’habitation :

Les locaux impropres par nature à l’habitation ne peuvent être loués ou mis à disposition gratuitement pour l’habitation (exemple : une cave, un sous-sol, des combles, un abri de jardin, un garage, une pièce dépourvue d’ouverture…).

Un agent de la commune ou l’ARS, après visite du local, peut établir un rapport qui démontrera le caractère impropre à l’habitation du local. Sur la base de ce rapport, le préfet prend un arrêté de mise en demeure de faire cesser l’occupation dans un délai qu’il fixe.

  • Insalubrité :

Un logement ou un immeuble, vacant ou non, est considéré insalubre lorsqu’il est dangereux pour la santé ou la sécurité physique des occupants, ou pour celle du voisinage, du fait de son état ou de ses conditions d’occupation.

Toute personne qui a connaissance d’une situation pouvant correspondre à de l’insalubrité a l’obligation de la signaler à la Mairie ou directement à l’Agence Régionale de Santé (ARS). L’ARS établit un rapport, il est remis au préfet qui peut prendre un arrêté de traitement de l’insalubrité.

L’arrêté prescrit la réalisation de travaux dans un délai déterminé. À défaut, le propriétaire est redevable du paiement d’une astreinte par jour de retard et les travaux peuvent être exécutés d’office à ses frais.

  • Péril :

L’immeuble est considéré en péril s’il se trouve dans l’une des situations suivantes :

– Les murs, bâtiments ou édifices n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers.

– Les équipements communs d’un immeuble collectif d’habitation sont défectueux ou non entretenus et créaient des risques sérieux pour les occupants ou les tiers ou compromettent gravement leurs conditions d’habitation ou d’utilisation.

– Des matières explosives ou inflammables sont entreposées en infraction avec les règles de sécurité dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation ou créaient des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers

Toute personne ayant connaissance d’une telle situation doit avertir le maire. Le maire, après une procédure contradictoire, peut prendre un arrêté de mise en sécurité. L’arrêté prescrit la réalisation de travaux dans un délai déterminé. À défaut, le propriétaire est redevable du paiement d’une astreinte par jour de retard et les travaux peuvent être exécutés d’office, à ses frais.

  • Logement infesté de punaises de lit :

Les punaises de lit sont de petits insectes de forme ovale, très plats, sans ailes et de couleur brune devenant rougeâtre après leur repas sanguin. À l’âge adulte, elles mesurent de 4 à 7 millimètres de long, soit environ la taille d’un pépin de pomme.

Le bailleur supporte les frais de détection et de désinfestation des punaises de lit. Pour être déchargé de la prise en charge de ces frais, le bailleur doit prouver que la présence des punaises résulte du locataire.

Lorsque des mesures simples ne permettent pas d’éradiquer l’infestation, vous devez contacter un professionnel : faire appel à des entreprises spécialisées dans la détection, consulter le site de la Chambre syndicale des industries de désinfection, désinsectisation et dératisation (CS3D), vérifier que l’entreprise est en possession du certificat Certibiocide délivré par le Ministère de la Transition écologique depuis moins de cinq ans.

Signalement

Vous-même ou quelqu’un que vous connaissez avez visité ou habitez un logement insalubre ?

Vous pouvez faire un signalement à la Mairie d’Ille sur Tet.

Il s’agit d’une fiche simple de repérage du logement insalubre à remplir. Cette fiche est disponible auprès du service Habitat de la Mairie.

Après votre signalement, la Mairie va contacter les habitants concernés pour prendre un rendez-vous pour une visite à domicile, s’ils acceptent, en présence de l’Agence Régionale de Santé.

Le but est d’aider toute personne en situation difficile.